说说我的副业：开发房地产！

作者@zhao_rsinv发布在一亩三分地

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我人在纽约，老本行是buyside trading firm quant。副业投资费城的multifamily residential market。

给自己投资，也帮忙周围的高收入金融/程序员民工朋友们投资，算是自营投资 + 小型私募基金。

我来说说开发项目流程吧。

项目分大小。流程也不完全一样。我先大概说一下流程，然后聊一聊常见的问题。

开发流程

小项目一般比较省心省时间。

大概流程是买地/买房，申请施工许可（permit），找人建筑，然后再卖/租出去。

这个过程比较容易，如果你的项目projection看起来不错的话，基本都可以搞，（因为项目不是很复杂，环节不是很多，最后下来不会和projection差很远）。新手来搞的话就是预测现金流的时候保守一点就可以了。要注意的点就是产权问题，和租客赖账的处理（eviction）。

大的项目设计到的环节多一些，不确定性也多很多。

基本流程是买地，去政府申请zoning，然后申请construction permit，然后雇佣architect/designer/engineer设计建筑结构，然后雇佣construction manager施工。这里面最麻烦的是申请zoning，construction和risk management。我在后面专门说一下。

产权问题

美国real estate是一个非常litigious industry，而大部分的dispute和litigation都多多少少和产权有点关系。

很多investor 会买foreclosure. 你买来的时后一般拿不到general warranty deed. 如果房子之前有被用过抵押贷款，产权上面有lien，房子买来以后lien holder可能回来foreclose这个property。这个就比较麻烦。

避免这个问题，主要还是做详尽的title search。我们做了这么久的房地产，title search是投资前要做的第一件事。我们也有专门合作的律师，负责产权问题。新手的话建议不要抠门，多花点钱，请个靠谱的律师做一下title search。如果你是general warranty deed也不是百分百保险，不过大部分的住房可以买到title insurance那这一块就不用担心了。

租客赖账的处理

如果你是小投资者，手上只有一两套房，那么烂账租客可能是最让你烦心的事了。不过是有点经验的investor都知道，房子多了，租客多了，早晚是要碰到的。

eviction is part of life.

eviciton lawsuit也不是很大的官司。按照地方的法律走法律流程打官司就好了。

新手investor需要注意的是要proactively 预防eviction。该办的license要办，坏了该修的要修，不要小气不要抠门，和tenant的communication要有记录。这样可以maximize eviction lawsuit的胜算。

打官司的时候大部分是一个庭审（trial）就解决的问题，算是很小的官司了，大家也不至于担心。

很多人说好多地方tenant friendly 打个eviction 官司要好几个月现金流怎么办？

我想说的是，如果evicition官司能把你的现金流拖垮，那即使官司没来，你也要多花点心思管一管现金流吧。cashflow太差的话，即使没有eviction，来的其他的问题，不是也扛不住？

zoning问题

涉及到zoning的一般是大一点的项目了。比如single family convert 成4 unit multi-family或者空地建成20 unit 公寓楼之类。搞zoning的一般是大一点的investor，建出来的房子一般来说也不是给一家人用的。

zoning的话麻烦就麻烦在不是一个人可以决定的，需要RCO的support，很多项目是律师去当地neighborhood一家一家敲门，要support letter。

从investor的角度，这就增加了很大不确定性。经常会出现一个design被拒绝，要重新改变设计，重新挨家挨户敲门。

对于新手的话，我觉得最重要的点是提前摸清楚你这个community的尿性，提前做好预防。很多community 担心street parking不够，那你就要在你的design里面把人家的concern解决了。有些community不喜欢穷人搬进去拉低了人家的逼格，那你的公寓设计就要弄的高大大上，target upper end of the rental market.

总之吧，zoning是一个非常political，很多uncertainty的事情。搞到zoning这一步，大家应该也都摸出门道了。

real estate毕竟people business （这世上又有哪一行不是people business？）。single family的时候可以一个人闷头搞，老子有钱谁管我。到multifamily的时候这思路就行不通了，找对的人，建立靠谱的团队，和靠谱的人合作就变得至关重要。

王健林之前喜欢引用古人“小富靠智，大富靠徳” 也就是这个道理。设计的靠谱不靠谱？合作的律师行不行，你的team（不管是employee还是contractor）communication好不好？这些变成了决定因素。

说到底，我觉得mitigate zoning的uncertainty 是用对的人，了解当地情况，能承担zoning被拒绝的风险。如果zoning没批下来，也要有backup plan。

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